灵活的限价房政策，只为政府提供方便
　　2008.2.29
　　受新闻标题误导，详细一看内容完全没啥可说的。
　　时间在那儿，只能胡写。
　　见报标题被改为，限价房政策宜长期坚守。这不是我的本意，文章里也没包含这个意思。我觉得在这事儿上我拿不出什么象样的立场来，因为我根本就不懂，知道得太少，看不清楚。
　　
　　 限价房从一诞生就备受争议。支持者认为它可以为“夹心层”提供买得起的住房，可以抑制房价涨势过猛；反对者认为它定位模糊，伤害房地产市场的健康发展。对政府来说，限价房是一个艰难的取舍，正如调节房价是一个艰难的取舍：一方面是土地出让金差额的损失；另一方面是关怀民生解决民困的政绩需求。
　　 广州市曾经在十一五住房建设规划中放出豪言：2006-2010年，广州市将有1/3的住宅用地将让开发商在地价和房价上双重竞争。这数字看起来有些不可思议，如果真的照单实施，房价肯定会降下来，比现在效果更明显。但是房地产行业可能真的承受不起这样的打击，其后果也未必全然是正面良好的。所以，后来政府不再提及限价房土地出让任务，转而具体落实全国第一个限价房项目的销售方案，这其实是一件好事。限价房因为备受争议，所以应该有一定的实验性质。
　　 现在，保利西子湾项目告一段落，万科新里程已经摇珠，有人开始总结限价房遇冷现象，似乎是写实验报告的时候了。限价房怎么会遇冷？这是不可思议的事情。比周边房价每平米低3000块左右，即使配套设施相对简陋一些，也不可能遇冷。实际上，万科新里程的申购者是可售房源的3倍，场面冷清不能说明问题。至于保利西子湾部分单元遭遇弃购的现象，广州市国土房管局分析其原因是：限价房仍有很大选购空间；受楼层、朝向等因素影响；受近期房地产形势的影响。这些都与限价房遇冷的结论无关。
　　 “遇冷”现象虽然是假的，政府也许暂不继续推限价房，这个消息可能是真的。不久前的市两会上，张广宁直称，限价房不可能每个时段都建；房管局也反复强调，限价房是一个灵活措施。官方和业内人士口径一致，就是认为限价房已经完成了抑制房价的作用。这个结论也给暂缓限价房提供了一个舆论背景，如果不再出让双限土地了，谁也不会吃惊。而且，既然是“灵活措施”，等候房价再次非理性上涨，再推出限价房也说不定。
　　 这样，限价房的定位就准确起来了，它就是调节房价的工具。至于为夹心层提供住房，只不过是非动机后果。但是，这个工具到底应该如何使用，还有值得探讨的空间。如果真的变成一个大锤，随时拿起随时放下，惟有房价出格时才会举起砸下——这样是否妥当？
　　 给百姓带来的预期波动暂且不谈，限价房从一个模糊状态转为一个具有短期性质的灵活措施，它可能带来的最大的负面影响就是，开发商可能不愿意去竞拍双限地块，或者将双限地价压得很低。实际上，广州在2007年双限房计划推行得比较顺利，很大程度上取决于商品房土地收紧，以及有关双限房长期高比例存在这一预期。所以，如果双限房过于“灵活”，可能就会让开发商有观望心态，导致下一次再要以此抑制房价时，这个被认为最有效的工具难以推行。可能正是基于这种考虑，广州市国土房管局发言人昨天强调，限价房是一项必须“长期坚持”的住房政策，而不是历史阶段的产物。当然，政府要保持针对开发商的议价能力，这项政策的“长期坚持”就不能只靠言论，还必须体现为土地供应的现实。从最本质上，政府要保持针对开发商的议价能力，则必须在抑制房价、解困百姓和收入地价、繁荣地产之间做出抉择。限价房政策已经证明，政府并不是没有能力把房价压下来，只是它自己经常需要拿捏，到底压低到什么程度最合适。限价房之所以要灵活，就是为了拿捏这个程度。